第四节 重庆市房地产市场发展过程中存在的问题

一 房产税实施效果有待检验

1986年9月15日，国务院颁布实施《中华人民共和国房产税暂行条例》，要求从1986年10月1日起，对在中国有房产的外商投资企业、外国企业和外籍人员征收城市房地产税。此时的房产税，作为一种直接税种，以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收。而现行的房产税则是在利改税后开始征收的。2010年7月22日，财政部决定从个别城市开始试点房产税，重庆市作为其中之一的直辖市从2011年开始征收房产税。但是，就房产税的征收效果来看，无论是重庆市，还是上海市都差强人意。十八届三中全会中提出要进一步加强对房地产税的征收，也在一个侧面反映出重庆市和上海市的房产税征收效果不明显。甚至上海市和重庆市的征税结果受到了许多政协委员的否认。之所以出现这种局面，原因在于房产税与其他税种有区别，房地产税作为财产税的一种，其征税的对象是土地和房产，但是在中国国情下，房地产的财产主体是分开的，分别属于国家和个人，造成了混乱。而国外也无此先例。

据重庆市财政局公布的数据，2011年，重庆市共征收房产税约1亿元。相对于其他税种来说，其在税收总体中所占的比重较小。重庆市市长黄奇帆也指出房产税在一定程度上会对房价起到抑制影响，但是并不会完全左右房价的涨跌，而重庆市开征房产税的象征意义要远大于其实际意义。

从国际经验来看，房产税并不能成为调节房地产价格的工具。在全世界征收房产税的国家和地区中，均属于发达的市场经济地区。加拿大、澳大利亚、新西兰等国家的财产税（主要是房产税）占地方税收的比重都比较高，16个经济合作与发展组织国家（OECD）这一比重的平均水平约为43%。1942年，美国房产税占地方财政收入的比例高达92.2%，到1977年下降到80%,2007年，比例仍然达到72%。1977年，美国50个州征收的房地产税总额为625亿美元，到2007年达到3831亿美元，增加了5倍。

但是，迄今为止，上述国家中，还未有任何一个国家或地区通过房产税的征收达到抑制房价的目的。由此可见，重庆市征收房产税，虽然起到了抑制高档房销售的作用，但是还未真正发挥其效能，实施效果有待检验。

二 存在部分投机行为

由于房地产具有建设周期长、使用寿命长及土地供给有限等特点，在商品房购买市场中也存在部分投机性消费者。他们认为，房地产商品既是可供消费的消费品，也可以进行投机，赚取暴利。房地产市场之所以会存在泡沫，也正是因为作为一种商品而言，房地产供给曲线弹性较小，需求曲线弹性较大，给许多投机者以可乘之机。

1998年住房制度改革以来，压抑多年的城镇居民购房需求得以释放，强大的住房刚性需求相对较为稳定的供给而言催生了不断上涨的房价。房地产价格的上涨也引发了各种投机行为的出现，且大批房地产商开始囤积商品房，进一步抬高商品房销售价格，谋求更大利益。与此同时，住宅空置率居高不下，房地产市场的投机行为扭曲了市场供需关系，给经济社会健康发展带来压力。重庆市也存在房地产投机行为，但受制于相关政策，未对房价产生明显影响。

2009年左右，活跃一时的温州炒房团在重庆市房地产交易市场上也曾经大量购置房产，直接导致房地产价格的上涨。商品房销售价格从2009年年初的3934元/平方米上涨到2010年8月的5967元/平方米，仅仅用了不到两年的时间，重庆市商品房销售平均价格上涨了51.67%，可见房地产投机行为是重庆市房地产价格泡沫的直接诱因。

三 区域结构不适应功能分区布局

规划五大功能区布局、推进新型城镇化，是重庆转变经济发展方式、增强内生动力，建成西部地区重要增长极、长江上游地区经济中心的基本依托；是破解城乡二元结构、推动区域协调发展，建设统筹城乡发展直辖市的关键举措；是加快推进“科学发展、富民兴渝”，实现“三个领先”，在西部率先建成全面小康社会的必由之路。在新功能区定位要求下，对重庆市各个功能区的发展目标和前行路线均有不同要求，重庆市房地产开发市场各功能区前景已发生深刻变化，依托各功能区定位、特征和基础的差异化发展态势必然形成，但是，当前重庆市房地产开发市场仍存在以下问题亟待解决。

（一）供给结构与需求结构的错位

从上述分析可以明显看出，近十年来各区域房地产开发市场的供给占比与需求占比存在错位现象。都市功能核心区和拓展区占全市72.4%的投资仅满足了53.5%的销售面积，城市发展新区占全市18.1%的投资满足了27.8%的销售面积，渝东北生态涵养发展区占全市6.8%的投资满足了15.6%的销售面积，渝东南生态保护发展区占全市2.7%的投资满足了3.1%的销售面积。各区域之间的投资占比与销售面积占比之差如表3-9所示，虽然表3-9中的房地产开发市场供求错位差未考虑房价因素，但从提高生活水平、居住环境的社会福利层面考虑，城市发展新区的房地产开发投资效率明显最高，等额的资源投入该区域后所能满足的商品房销售面积更为显著。

（二）需求差异化与供给同质化的矛盾

重庆市新功能区划分定位主要目的是全面推进新型城镇化，其总体要求为，以提高城镇综合承载力、集聚力和辐射力为核心，以加快产业、人口和功能集聚为重点，着力构建以国家中心城市为龙头、区域性中心城市为支撑、区县城为纽带、小城镇为基础单元的大都市连绵带，着力推进城镇集群发展、协调发展、绿色发展和可持续发展，走出一条符合重庆实际的新型城镇化道路。因此，要求重庆市各功能区在城镇化进程中立足本地特征，形成不同结构的房地产开发市场。

当前，重庆市房地产开发市场的需求已初步呈现出差异化特征。从近五年的情况来看，由于城镇人口数量的增长是房地产开发市场发展的主要动力，因此商品住宅销售面积总计达18596.01万平方米，占同期商品房销售面积比重的91.9%，成为房地产市场需求的主导力量。但近期各区域需求结构已产生差异化发展趋势，各区域商品住宅销售面积占比与全市平均水平的差异度正在从积聚转为发散。

当前房地产开发市场供给却未能跟进差异化趋势，投资供给的同质化特征仍较为明显。近五年全市住宅投资总额为5645.24亿元，占全市房地产开发投资的比重为67.4%，各功能区的住宅投资占开发投资比重与全市平均水平相差不大，都市功能核心区和拓展区为65.2%，城市发展新区为70.8%，渝东北生态涵养发展区为78.3%，渝东南生态保护发展区为71.1%，且由图3-12可见，近期各区域住宅投资占比与全市平均水平的差异度从发散特征转变为向“0”刻度积聚，存在差异缩小的趋势，既不适应新型城镇化发展模式下对各区域房地产开发市场结构调整的目标要求，也不符合已经产生差异化发展趋势的需求结构。