第二节 业主大会

一、业主大会

业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

【要点】

业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。

一个物业管理区域只能成立一个业主大会。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

对于由众多业主构成的物业管理区域，只有成立业主大会才能民主地解决物业管理的公共事项；对于业主数量较少的物业管理区域，业主可共同商讨物业管理问题，若业主大会成立与否不影响业主关于物业管理的民主决策，也可以不成立业主大会。此种情况下由业主共同承担业主大会、业主委员会的职责。

二、第一次业主大会的召开

在物业交付使用且入住率达到一定比例时，在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。

筹备组应当自组成之日起30日内，在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。

三、业主大会决定的事项、法定人数及表决效力

1.由业主共同决定的事项和法定人数

依据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，下列事项由业主共同决定。

（1）制定和修改业主大会议事规则。

（2）制定和修改管理规约。

（3）选举业主委员会或者更换业主委员会委员。

（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。

（5）使用建筑物及其附属设施的维修资金。

（6）筹集建筑物及其附属设施的维修资金。

（7）改建、重建建筑物及其附属设施。

（8）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。

（9）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第（6）项至第（8）项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。

2．业主大会的表决效力

《中华人民共和国民法典》第二百八十条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”

业主大会的表决效力须按照《中华人民共和国民法典》执行。